Louisiana Civil Code

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TÍTULO IV. DE LAS SERVIDUMBRES REALES

CAPÍTULO 1. PRINCIPIOS GENERALES

Art. 646. La servidumbre real grava el predio sirviente en beneficio del predio dominante. 

Los predios deben pertenecer a dueños diferentes. [Sec. 1, ley n.o 514 de 1977].

Art. 647. Debe haber un beneficio para el predio dominante, sin que sea necesario que exista al momento en que se constituya la servidumbre; la posible conveniencia o la ventaja futura bastan para que la servidumbre sea válida.

No hay servidumbre real si no se puede esperar razonablemente que la carga impuesta beneficie al predio dominante. [Sec. 1, ley n.o 514 de 1977].

Art. 648. Ni la contigüidad ni la proximidad entre los dos predios son necesarias para la existencia de una servidumbre real. Basta con que los dos predios estén ubicados de tal modo que sea posible que uno obtenga un beneficio del cargo que pese sobre el otro. [Sec. 1, ley n.o 514 de 1977].

Art. 649. La servidumbre real es un bien inmueble incorporal. [Sec. 1, ley n.o 514 de 1977].

Art. 650. A. La servidumbre real es inseparable del predio dominante y se transmite con él. El derecho de usar la servidumbre no puede enajenarse, arrendarse ni gravarse de manera independiente del predio dominante.

B. La servidumbre real continúa como carga sobre el predio sirviente cuando cambia la propiedad. [Sec. 1, ley n.o 514 de 1977; sec. 2, ley n.o 821 de 2004, vigente desde el 1 de enero de 2005].

Art. 651. El dueño del predio sirviente no tiene obligación de hacer nada en particular, sino que debe abstenerse de hacer algo en su predio o permitir que se haga algo en él. El contrato o la ley pueden exigirle que mantenga su predio en condiciones adecuadas para el ejercicio de la servidumbre debida al predio dominante. La servidumbre no puede imponer al dueño del predio sirviente ni a sus sucesores la obligación de pagar cargo alguno en ocasión de la enajenación, el arrendamiento o el gravamen del predio sirviente. [Sec. 1, ley n.o 514 de 1977; sec. 2, ley n.o 938 de 2010, vigente desde el 2 de julio de 2010].

Art. 652. La servidumbre real es indivisible. Un predio no puede tener sobre otro una parte de un derecho de paso o de vista ni de ningún otro tipo de servidumbre, así como tampoco puede estar gravado con una parte de una servidumbre.

El uso de una servidumbre puede estar limitado a ciertos días u horarios; cuando lo esté, conserva de todos modos su naturaleza de derecho completo. La servidumbre corresponde a la totalidad del predio dominante y a todas sus partes; si el predio estuviera dividido, cada uno de los adquirentes de una parte tendrá el derecho de usar la servidumbre en su totalidad. [Sec. 1, ley n.o 514 de 1977].

Art. 653. Si son susceptibles de división, las ventajas resultantes de la servidumbre real pueden dividirse. [Sec. 1, ley n.o 514 de 1977].

Art. 654. La servidumbre real puede ser natural, legal, y voluntaria o convencional. La servidumbre natural surge de la situación natural de los predios. La servidumbre legal es impuesta por la ley. La servidumbre voluntaria o convencional es aquella creada por acto jurídico, prescripción o destino que le dé el dueño. [Sec. 1, ley n.o 514 de 1977].

 

CAPÍTULO 2. DE LAS SERVIDUMBRES NATURALES

Art. 655. El predio situado más abajo recibirá el agua superficial que fluya naturalmente del predio situado más arriba a menos que la acción del hombre haya originado su curso. [Sec. 1, ley n.o 514 de 1977].

Art. 656. El dueño del predio sirviente no debe hacer nada que evite el flujo del agua. El dueño del predio dominante no debe hacer nada que haga que la servidumbre sea más gravosa. [Sec. 1, ley n.o 514 de 1977].

Art. 657. El dueño de un predio que linda con un curso de agua puede usarla como fluye para regar su predio o para otros fines. [Sec. 1, ley n.o 514 de 1977].

Art. 658. El dueño de un predio por el que corre agua, ya sea que se origine allí o que pase desde tierras más altas, puede usarla en sus tierras mientras pase por ellas. No puede detenerla ni darle otra dirección y está obligado a devolverla a su curso habitual cuando abandona su predio. [Sec. 1, ley n.o 514 de 1977].

 

CAPÍTULO 3. DE LA SERVIDUMBRE LEGAL

SECCIÓN 1. DE LAS LIMITACIONES A LA PROPIEDAD

Art. 659. La servidumbre legal es una limitación a la propiedad creada por la ley en beneficio del público en general o de personas en particular. [Sec. 1, ley n.o 514 de 1977].

 

Art. 660. El dueño está obligado a mantener en buen estado su construcción de modo tal que ni su eventual caída ni la de ninguno de sus materiales pueda causar un daño a un vecino o a un transeúnte. Sin embargo, es responsable por los daños solo si se demuestra que sabía o que, ejerciendo un cuidado razonable, debería haber sabido del vicio o defecto que causó el daño, que el daño se podría haber evitado mediante el ejercicio de un cuidado razonable y que omitió ejercer tal cuidado razonable. Ninguna de las disposiciones de este artículo impide que el juez aplique la doctrina de res ipsa loquitur cuando corresponda. [Sec. 1, ley n.o 514 de 1977; sec. 1, ley n.o 25 de 1996, 1.a Ses. Ex., vigente desde el 16 de abril de 1996].

Art. 661. Cuando una edificación o cualquier otro tipo de construcción está en riesgo de desmoronarse, cualquier vecino puede accionar judicialmente para exigirle al dueño que la apuntale o la demuela. Cuando el peligro es inminente, el juez puede autorizar al vecino a hacer las obras necesarias, con derecho a obtener reembolso del dueño. [Sec. 1, ley n.o 514 de 1977].

Art. 662. Quien construye cerca de un muro, común o no, está obligado a tomar todas las medidas de precaución necesarias para proteger a su vecino de todo daño. [Sec. 1, ley n.o 514 de 1977].

Art. 663. El propietario no puede construir salientes más allá de los límites de su predio. [Sec. 1, ley n.o 514 de 1977].

Art. 664. El propietario debe mantener el techo de manera tal que el agua de lluvia no caiga sobre su vecino. [Sec. 1, ley n.o 514 de 1977].

Art. 665. Las servidumbres impuestas a favor de la utilidad pública o común se relacionan con el espacio que se debe dejar para el uso público de propietarios adyacentes en las orillas de ríos navegables y para hacer y reparar diques, caminos y otras obras públicas o comunes. Tales servidumbres también existen sobre los inmuebles necesarios para la construcción de diques y otras estructuras de control del agua conforme a las directivas aprobadas por el Cuerpo de Ingenieros del Ejército de los Estados Unidos de América según lo dispuesto por la ley, lo que incluye la reparación de diques de protección contra huracanes.

Todo lo relativo a este tipo de servidumbre se rige por las leyes o por normas particulares. [Sec. 1, ley n.o 776 de 2006].

Art. 666. Quien está obligado en razón de su calidad de propietario a proporcionar un camino público en la orilla de un río u otro curso de agua debe proporcionar otro camino sin derecho a compensación alguna en caso de que el primero sea destruido o arrastrado. 

En caso de que el camino fuera dañado o inundado sin ser arrastrado de manera tal que sea imposible el paso, el propietario está obligado a permitir al público el paso por su predio, tan cerca como sea posible del camino público, sin derecho a obtener compensación alguna por ello. 

Art. 667. Si bien el propietario puede hacer con su inmueble lo que desee, no puede hacer ninguna obra sobre él que prive a su vecino de la libertad de goce del propio inmueble o que pueda causarle un daño. Si las obras que hace en su inmueble privan al vecino del goce de su propio derecho o le causan un daño, será responsable por los daños solo cuando se demuestre que sabía o que, ejerciendo un cuidado razonable, debería haber sabido que sus obras causarían un daño, que el daño se podría haber evitado mediante el ejercicio de un cuidado razonable y que omitió ejercer tal cuidado razonable. Ninguna de las disposiciones de este artículo impedirá que el juez aplique la doctrina de res ipsa loquitur cuando corresponda. No obstante, el propietario debe responder por los daños con prescindencia de su conocimiento o de su ejercicio de un cuidado razonable si el daño es causado por una actividad extraordinariamente peligrosa. A los efectos del presente artículo, son actividades extraordinariamente peligrosas exclusivamente el hincado de pilotes o la voladura con explosivos. [Sec. 1, ley n.o 25 de 1996, 1.a Ses. Ex., vigente desde el 16 de abril de 1996].

Art. 668. Si bien no se pueden hacer obras que causen un daño en la construcción del vecino, todos tienen la libertad de hacer en su propio predio lo que deseen, aunque cause alguna molestia al vecino. 

Así, quien no está sujeto a una servidumbre creada por un acuerdo particular a tal fin puede elevar su casa tanto como desee, aunque tal elevación oscurezca la casa del vecino, porque este acto solo causa una molestia, pero no un daño real.

Art. 669. Si las obras o los materiales usados para una fábrica u otro tipo de operación causan molestias a quienes están en la misma casa o en las casas vecinas, por la difusión de humo o de olor nauseabundo, y no hay una servidumbre por la que se rijan, la molestia se regirá por los reglamentos de policía o los usos del lugar.

Art. 670. Si un propietario construye de buena fe una edificación que invade un predio adyacente y el propietario de ese predio no se queja dentro de un período razonable después de enterarse o de haber debido enterarse de la invasión, o si se queja solo después de que la edificación está sustancialmente terminada, el juez puede permitir que se mantenga la edificación. El propietario de la edificación adquiere una servidumbre real sobre el predio ocupado por la edificación mediante el pago de una compensación por el valor de la servidumbre tomada y por cualquier otro daño que haya sufrido el vecino. [Sec. 1, ley n.o 514 de 1977].

Art. 671. Los órganos de gobierno de las parroquias y municipalidades están autorizados a aprobar reglamentos por los que se determine el modo de proceder para evitar la difusión de un incendio mediante la destrucción de construcciones.

Cuando se destruya propiedad privada de este modo para combatir un incendio, el dueño debe ser resarcido por la subdivisión política correspondiente por la pérdida sufrida. [Sec. 1, ley n.o 514 de 1977].

Art. 672. Las demás servidumbres legales se refieren a los cercos comunes, como los muros compartidos, las vallas y las zanjas, y al derecho de paso en beneficio de predios sin salida. [Sec. 1, ley n.o 514 de 1977].




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