TITLE II - OWNERSHIP
CHAPTER 1 - GENERAL PRINCIPLES
Art. 477. Ownership is the right that confers on a person direct, immediate, and exclusive authority over a thing. The owner of a thing may use, enjoy, and dispose of it within the limits and under the conditions established by law. [Acts 1979, No. 180, §1; Acts 1995, No. 640, §1, eff. Jan. 1, 1996; HR 17, 1998 1st Ex. Sess.; HCR 13, 1998 R.S.; Acts 2020, No. 20, §1]
Art. 478. The right of ownership may be subject to a resolutory condition, and it may be burdened with a real right in favor of another person as allowed by law. The ownership of a thing burdened with a usufruct is designated as naked ownership. [Acts 1979, No. 180, §1]
Art. 479. The right of ownership may exist only in favor of a natural person or a juridical person. [Acts 1979, No. 180, §1]
Art. 480. Two or more persons may own the same thing in indivision, each having an undivided share. [Acts 1979, No. 180, §1]
Art. 481. The ownership and the possession of a thing are distinct.
Ownership exists independently of any exercise of it and may not be lost by nonuse. Ownership is lost when acquisitive prescription accrues in favor of an adverse possessor. [Acts 1979, No. 180, §1]
Art. 482. The ownership of a thing includes by accession the ownership of everything that it produces or is united with it, either naturally or artificially, in accordance with the following provisions. [Acts 1979, No. 180, §1]
CHAPTER 2 - RIGHT OF ACCESSION
SECTION 1 - OWNERSHIP OF FRUITS
Art. 483. In the absence of rights of other persons, the owner of a thing acquires the ownership of its natural and civil fruits. [Acts 1979, No. 180, §1]
Art. 484. The young of animals belong to the owner of the mother of them. [Acts 1979, No. 180, §1]
Art. 485. When fruits that belong to the owner of a thing by accession are produced by the work of another person, or from seeds sown by him, the owner may retain them on reimbursing such person his expenses. [Acts 1979, No. 180, §1]
Art. 486. A possessor in good faith acquires the ownership of fruits he has gathered. If he is evicted by the owner, he is entitled to reimbursement of expenses for fruits he was unable to gather.
A possessor in bad faith is bound to restore to the owner the fruits he has gathered, or their value, subject to his claim for reimbursement of expenses. [Acts 1979, No. 180, §1]
Art. 487. For purposes of accession, a possessor is in good faith when he possesses by virtue of an act translative of ownership and does not know of any defects in his ownership. He ceases to be in good faith when these defects are made known to him or an action is instituted against him by the owner for the recovery of the thing. [Acts 1979, No. 180, §1]
Art. 488. Products derived from a thing as a result of diminution of its substance belong to the owner of that thing. When they are reclaimed by the owner, a possessor in good faith has the right to reimbursement of his expenses. A possessor in bad faith does not have this right. [Acts 1979, No. 180, §1]
Art. 489. In the absence of other provisions, one who is entitled to the fruits of a thing from a certain time or up to a certain time acquires the ownership of natural fruits gathered during the existence of his right, and a part of the civil fruits proportionate to the duration of his right. [Acts 1979, No. 180, §1]
SECTION 2 - ACCESSION IN RELATION TO IMMOVABLES
Art. 490. Unless otherwise provided by law, the ownership of a tract of land carries with it the ownership of everything that is directly above or under it.
The owner may make works on, above, or below the land as he pleases, and draw all the advantages that accrue from them, unless he is restrained by law or by rights of others. [Acts 1979, No. 180, §1]
Art. 491. Buildings, other constructions permanently attached to the ground, standing timber, and unharvested crops or ungathered fruits of trees may belong to a person other than the owner of the ground. Nevertheless, they are presumed to belong to the owner of the ground, unless separate ownership is evidenced by an instrument filed for registry in the conveyance records of the parish in which the immovable is located. [Acts 1979, No. 180, §1]
Art. 492. Separate ownership of a part of a building, such as a floor, an apartment, or a room, may be established only by a juridical act of the owner of the entire building when and in the manner expressly authorized by law. [Acts 1979, No. 180, §1]
Art. 493. Buildings, other constructions permanently attached to the ground, and plantings made on the land of another with his consent belong to him who made them. They belong to the owner of the ground when they are made without his consent.
When the owner of buildings, other constructions permanently attached to the ground, or plantings no longer has the right to keep them on the land of another, he may remove them subject to his obligation to restore the property to its former condition. If he does not remove them within ninety days after written demand, the owner of the land may, after the ninetieth day from the date of mailing the written demand, appropriate ownership of the improvements by providing an additional written notice by certified mail, and upon receipt of the certified mail by the owner of the improvements, the owner of the land obtains ownership of the improvements and owes nothing to the owner of the improvements. Until such time as the owner of the land appropriates the improvements, the improvements shall remain the property of he who made them and he shall be solely responsible for any harm caused by the improvements.
When buildings, other constructions permanently attached to the ground, or plantings are made on the separate property of a spouse with community assets or with separate assets of the other spouse and when such improvements are made on community property with the separate assets of a spouse, this Article does not apply. The rights of the spouses are governed by Articles 2366, 2367, and 2367.1. [Acts 1984, No. 933, §1; Acts 2003, No. 715, §1] NOTE: See HCR No 306, 2004 R.S., relative to retroactive effects.
Art. 493.1. Things incorporated in or attached to an immovable so as to become its component parts under Articles 465 and 466 belong to the owner of the immovable. [Acts 1984, No. 933, §1]
Art. 493.2. One who has lost the ownership of a thing to the owner of an immovable may have a claim against him or against a third person in accordance with the following provisions. [Acts 1984, No. 933, §1]
Art. 494. When the owner of an immovable makes on it constructions, plantings, or works with materials of another, he may retain them, regardless of his good or bad faith, on reimbursing the owner of the materials their current value and repairing the injury that he may have caused to him. [Acts 1979, No. 180, §1]
Art. 495. One who incorporates in, or attaches to, the immovable of another, with his consent, things that become component parts of the immovable under Articles 465 and 466, may, in the absence of other provisions of law or juridical acts, remove them subject to his obligation of restoring the property to its former condition.
If he does not remove them after demand, the owner of the immovable may have them removed at the expense of the person who made them or elect to keep them and pay, at his option, the current value of the materials and of the workmanship or the enhanced value of the immovable. [Acts 1979, No. 180, §1]
Art. 496. When constructions, plantings, or works are made by a possessor in good faith, the owner of the immovable may not demand their demolition and removal. He is bound to keep them and at his option to pay to the possessor either the cost of the materials and of the workmanship, or their current value, or the enhanced value of the immovable. [Acts 1979, No. 180, §1]
Art. 497. When constructions, plantings, or works are made by a bad faith possessor, the owner of the immovable may keep them or he may demand their demolition and removal at the expense of the possessor, and, in addition, damages for the injury that he may have sustained. If he does not demand demolition and removal, he is bound to pay at his option either the current value of the materials and of the workmanship of the separable improvements that he has kept or the enhanced value of the immovable. [Acts 1979, No. 180, §1]
Art. 498. One who has lost the ownership of a thing to the owner of an immovable may assert against third persons his rights under Articles 493, 493.1, 494, 495, 496, or 497 when they are evidenced by an instrument filed for registry in the appropriate conveyance or mortgage records of the parish in which the immovable is located. [Acts 1979, No. 180, §1. Acts 1984, No. 933, §1]
Art. 499. Accretion formed successively and imperceptibly on the bank of a river or stream, whether navigable or not, is called alluvion. The alluvion belongs to the owner of the bank, who is bound to leave public that portion of the bank which is required for the public use.
The same rule applies to dereliction formed by water receding imperceptibly from a bank of a river or stream. The owner of the land situated at the edge of the bank left dry owns the dereliction. [Acts 1979, No. 180, §1]
Art. 500. There is no right to alluvion or dereliction on the shore of the sea or of lakes. [Acts 1979, No. 180, §1]
Art. 501. Alluvion formed in front of the property of several owners is divided equitably, taking into account the extent of the front of each property prior to the formation of the alluvion in issue. Each owner is entitled to a fair proportion of the area of the alluvion and a fair proportion of the new frontage on the river, depending on the relative values of the frontage and the acreage. [Acts 1979, No. 180, §1]
Art. 502. If a sudden action of the waters of a river or stream carries away an identifiable piece of ground and unites it with other lands on the same or on the opposite bank, the ownership of the piece of ground so carried away is not lost. The owner may claim it within a year, or even later, if the owner of the bank with which it is united has not taken possession. [Acts 1979, No. 180, §1]
Art. 503. When a river or stream, whether navigable or not, opens a new channel and surrounds riparian land making it an island, the ownership of that land is not affected. [Acts 1979, No. 180, §1]
Art. 504. When a navigable river or stream abandons its bed and opens a new one, the owners of the land on which the new bed is located shall take by way of indemnification the abandoned bed, each in proportion to the quantity of land that he lost.
If the river returns to the old bed, each shall take his former land. [Acts 1979, No. 180, §1]
Art. 505. Islands, and sandbars that are not attached to a bank, formed in the beds of navigable rivers or streams, belong to the state. [Acts 1979, No. 180, §1]
Art. 506. In the absence of title or prescription, the beds of nonnavigable rivers or streams belong to the riparian owners along a line drawn in the middle of the bed. [Acts 1979, No. 180, §1]
TÍTULO II. DE LA PROPIEDAD
CAPÍTULO 1. PRINCIPIOS GENERALES
Art. 477. A. La propiedad es el derecho que confiere a una persona autoridad directa, inmediata y exclusiva sobre una cosa. El dueño de una cosa puede usarla, disfrutarla y disponer de ella dentro de los límites y conforme a las condiciones previstas por la ley.
B. El comprador y ocupante de una residencia en virtud de un contrato de compraventa con pacto de reserva de dominio será considerado dueño de la cosa a los fines de la exención de bien de familia otorgada a favor de los dueños de otros bienes conforme al inciso A, sección 20, artículo VII de la Constitución de Luisiana. En este caso, el comprador deberá solicitar la exención de bien de familia todos los años. [Sec. 1, ley n.o 180 de 1979; sección 1, ley n.o 640 de 1995, vigente desde el 1 de enero de 1996; HR 17, 1998 1.a Ses. Ex. HCR 13, 1998 R.S.].
Art. 478. El derecho de propiedad puede estar sujeto a condición resolutoria, y puede estar gravado por un derecho real a favor de otra persona según lo permita la ley. La propiedad de una cosa gravada con un usufructo implica que el dueño tiene la nuda propiedad. [Sec. 1, ley n.o 180 de 1979].
Art. 479. El derecho de propiedad solo puede existir a favor de una persona física o jurídica. [Sec. 1, ley n.o 180 de 1979].
Art. 480. Dos o más personas pueden ser dueñas de la misma cosa de manera indivisa; cada una tendrá una porción indivisa. [Sec. 1, ley n.o 180 de 1979].
Art. 481. La propiedad y la posesión de una cosa son conceptos diferentes.
La propiedad existe con prescindencia de su ejercicio y no se pierde por falta de uso. Se pierde la propiedad cuando un tercero poseedor la adquiere por prescripción adquisitiva. [Sec. 1, ley n.o 180 de 1979].
Art. 482. La propiedad de la cosa incluye por accesión la propiedad de todo aquello que la cosa produce o que está unido a ella, de manera natural o artificial, de acuerdo con las siguientes disposiciones. [Sec. 1, ley n.o 180 de 1979].
CAPÍTULO 2. DEL DERECHO DE ACCESIÓN
SECCIÓN 1. DE LA PROPIEDAD DE LOS FRUTOS
Art. 483. A falta de derechos de terceros, el dueño de la cosa adquiere la propiedad de sus frutos naturales y civiles. [Sec. 1, ley n.o 180 de 1979].
Art. 484. Las crías de los animales pertenecen al dueño de la madre. [Sec. 1, ley n.o 180 de 1979].
Art. 485. Cuando los frutos que pertenecen por accesión al dueño de una cosa son producidos por el trabajo de un tercero o a partir de semillas sembradas por un tercero, el dueño podrá conservarlos después de reintegrarle a ese tercero los gastos que haya efectuado. [Sec. 1, ley n.o 180 de 1979].
Art. 486. El poseedor de buena fe adquiere la propiedad sobre los frutos que haya recolectado. Si es despojado por el dueño, tiene derecho al reintegro de los gastos por los frutos que no haya podido recoger.
El poseedor de mala fe está obligado a reintegrar al dueño los frutos que haya recolectado o su valor, sujeto a su reclamo por reintegro de gastos. [Sec. 1, ley n.o 180 de 1979].
Art. 487. A los efectos de la accesión, el poseedor es de buena fe cuando posee en virtud de un acto traslativo de la propiedad y no sabe de la existencia de defectos en su propiedad. Cesa su buena fe al ser informado sobre los defectos o cuando el dueño de la cosa inicia una acción en su contra con el objetivo de recuperarla. [Sec. 1, ley n.o 180 de 1979].
Art. 488. Los productos derivados de una cosa a consecuencia de la disminución de su sustancia pertenecen al dueño de la cosa. Si los reclama el dueño, el poseedor de buena fe tiene derecho al reintegro de los gastos en los que haya incurrido. El poseedor de mala fe no tiene este derecho. [Sec. 1, ley n.o 180 de 1979].
Art. 489. En ausencia de otras disposiciones, el que tenga derecho a los frutos de una cosa desde un cierto momento o hasta un cierto momento adquiere la propiedad de los frutos naturales recogidos durante la existencia de su derecho y una parte de los frutos civiles en proporción a la duración de su derecho. [Sec. 1, ley n.o 180 de 1979].
SECCIÓN 2. DE LA ACCESIÓN EN RELACIÓN CON LOS INMUEBLES
Art. 490. A menos que la ley indique otra cosa, la propiedad sobre un fundo implica la propiedad de lo que está debajo o arriba de ella.
El dueño puede hacer obras en la tierra, sobre ella o debajo de ella según lo desee, y obtener todas las ventajas derivadas de ello, a menos que esté limitado por la ley o por derechos de terceros. [Sec. 1, ley n.o 180 de 1979].
Art. 491. Las edificaciones, otras construcciones unidas de manera permanente al suelo, la madera en pie y los cultivos no cosechados o frutos no recolectados de los árboles pueden pertenecer a una persona que no sea el dueño del suelo. No obstante, se presume que pertenecen al dueño del suelo, a menos que se demuestre lo contrario mediante instrumento presentado para su inscripción en el registro de transferencias inmobiliarias de la parroquia en que esté ubicado el inmueble. [Sec. 1, ley n.o 180 de 1979].
Art. 492. La propiedad separada de una parte de una edificación, tal como un piso, un apartamento o una habitación solo puede establecerse mediante acto jurídico del dueño de toda la edificación en los supuestos y conforme a las formalidades exigidas por la ley. [Sec. 1, ley n.o 180 de 1979].
Art. 493. Las edificaciones, otras construcciones unidas al suelo de manera permanente y las plantaciones hechas sobre la tierra de un tercero con su consentimiento corresponden a quien las hizo. Pertenecen al dueño del suelo cuando son hechas sin su consentimiento.
Si el dueño de las edificaciones, otras construcciones unidas al suelo de manera permanente o plantaciones pierde el derecho de conservarlas en la tierra de un tercero, puede quitarlas con sujeción a la obligación de restaurar el bien a su condición anterior. Si no las retira dentro de los noventa días siguientes a que le sea solicitado por escrito, el dueño de la tierra puede, transcurridos noventa días de enviada la notificación por correo, adquirir la propiedad de las mejoras, lo cual también debe ser notificado por correo certificado. Después de recibir el dueño de las mejoras la notificación por correo certificado, el dueño de la tierra obtiene la propiedad de las mejoras sin deber nada al dueño de las mejoras. Hasta que el dueño de la tierra adquiere la propiedad de las mejoras, estas siguen siendo propiedad de quien las hizo y esta persona es la única responsable por todo daño causado por ellas.
Este artículo no se aplica cuando las edificaciones, otras construcciones unidas al suelo de manera permanente o plantaciones se hacen en el bien propio de un cónyuge con bienes gananciales o con bienes propios del otro cónyuge y cuando las mejoras se hacen sobre bienes conyugales con bienes propios de un cónyuge. Los derechos de los cónyuges se rigen por los artículos 2366, 2367 y 2367.1. [Sec. 1, ley n.o 933 de 1984; sección 1, ley n.o 715 de 2003].
Art. 493.1. Las cosas incorporadas a un inmueble o adheridas a él de modo que se hayan convertido en partes integrantes conforme a los artículos 465 y 466 pertenecen al dueño del inmueble. [Sec. 1, ley n.o933 de 1984].
Art. 493.2. Quien pierde la propiedad de una cosa a favor del dueño de un inmueble puede reclamarle a él o a un tercero de acuerdo con las siguientes disposiciones. [Sec. 1, ley n.o 933 de 1984].
Art. 494. Cuando el dueño de un inmueble hace construcciones, plantaciones u otras obras con materiales de un tercero, puede conservarlas, con prescindencia de su buena o mala fe, después de reintegrar al dueño de los materiales su valor actualizado y reparar el daño que le hubiera causado. [Sec. 1, ley n.o 180 de 1979].
Art. 495. Quien incorpora o une a un inmueble de un tercero, con consentimiento del tercero, cosas que se transformen en partes integrantes del inmueble en virtud de los artículos 465 y 466, puede quitarlas, en ausencia de disposiciones legales o actos jurídicos en contrario, con sujeción a la obligación de restablecer el bien a su condición anterior.
Si no las quita después del pedido de hacerlo, el dueño del inmueble puede quitarlas a costa de la persona que las hizo o conservarlas y pagar, a su elección, el valor actualizado de los materiales y la mano de obra o la mejora en el valor del inmueble. [Sec. 1, ley n.o 180 de 1979].
Art. 496. Cuando las construcciones, plantaciones u obras son realizadas por un poseedor de buena fe, el dueño del inmueble no puede requerir su demolición y extracción. Está obligado a conservarlas y, a su elección, pagar al poseedor el costo de los materiales y la mano de obra, o su valor actualizado, o la mejora en el valor del inmueble. [Sec. 1, ley n.o 180 de 1979].
Art. 497. Cuando las construcciones, plantaciones u obras son realizadas por un poseedor de mala fe, el dueño del inmueble puede conservarlas o exigir la demolición y extracción a costa del poseedor, y, además, una indemnización por los daños y perjuicios que haya sufrido. Si no exige la demolición y extracción, debe pagar a su elección el valor actualizado de los materiales y la mano de obra de las mejoras separables que conserve o la mejora en el valor del inmueble. [Sec. 1, ley n.o 180 de 1979].
Art. 498. Quien pierde la propiedad de una cosa a favor del dueño de un inmueble puede oponer frente a terceros los derechos que le corresponden conforme a los artículos 493, 493.1, 494, 495, 496, o 497, cuando la existencia de esos derechos conste en un instrumento presentado para su inscripción en el registro de transferencias inmobiliarias o de hipotecas correspondiente de la parroquia en la que se sitúa el inmueble. [Sec. 1, ley n.o 180 de 1979; sec. 1, ley n.o 933 de 1984].
Art. 499. Se denomina aluvión al acrecentamiento formado de manera continuada e imperceptible en la orilla de un río o arroyo, navegable o no. El aluvión corresponde al dueño de la orilla, quien está obligado a mantener pública la parte de la orilla que sea necesaria para su uso público.
La misma regla rige para los terrenos que queden descubiertos por el retiro imperceptible del agua de la orilla de un río o arroyo. El terreno descubierto pertenece al dueño de la tierra ubicada al borde de la orilla que ha quedado seca. [Sec. 1, ley n.o 180 de 1979].
Art. 500. No hay derecho a aluvión ni a terrenos descubiertos en la orilla del mar o de los lagos. [Sec. 1, ley n.o 180 de 1979].
Art. 501. El aluvión formado frente a inmuebles de varios dueños se divide en partes iguales, teniendo en cuenta la extensión del frente de cada inmueble antes de la formación del aluvión en cuestión. Cada dueño tiene derecho a una proporción justa del área del aluvión y a una proporción justa del nuevo frente en el río, según los valores relativos del frente y la superficie. [Sec. 1, ley n.o 180 de 1979].
Art. 502. Si la acción repentina del agua de un río o arroyo arrastra un pedazo de suelo identificable y lo une a otras tierras del mismo lado de la ribera o del contrario, la propiedad de ese pedazo de tierra arrastrado no se pierde. El dueño puede reclamarlo dentro del año o incluso después, si el dueño de la ribera con el que se haya unido no ha tomado posesión. [Sec. 1, ley n.o 180 de 1979].
Art. 503. Cuando un río o arroyo, navegable o no, abre un nuevo canal y circunda tierra ribereña y la convierte en una isla, la propiedad de esa tierra no se ve afectada. [Sec. 1, ley n.o 180 de 1979].
Art. 504. Cuando un río o arroyo navegable abandona su curso y abre uno nuevo, los dueños de la tierra por donde pasa el nuevo curso tomarán en concepto de reparación el lecho abandonado, cada uno en proporción a la cantidad de tierra perdida.
Si el río vuelve al curso anterior, cada uno recupera su tierra anterior. [Sec. 1, ley n.o 180 de 1979].
Art. 505. Corresponden al estado las islas y los bancos de arena que no están adheridos a una ribera formados en el curso de ríos o arroyos navegables. [Sec. 1, ley n.o 180 de 1979].
Art. 506. En ausencia de título o prescripción, el lecho de los ríos o arroyos no navegables corresponde a los dueños ribereños a lo largo de una línea trazada en el medio del lecho. [Sec. 1, ley n.o 180 de 1979].