Louisiana Civil Code

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CHAPTER 11 - OF THE SALE WITH A RIGHT OF REDEMPTION

Art. 2567. The parties to a contract of sale may agree that the seller shall have the right of redemption, which is the right to take back the thing from the buyer. [Acts 1993, No. 841, §1, eff. Jan. 1, 1995]

Art. 2568. The right of redemption may not be reserved for more than ten years when the thing sold is immovable, or more than five years when the thing sold is movable. If a longer time for redemption has been stipulated in the contract that time must be reduced to either ten or five years, depending on the nature of the thing sold. [Acts 1993, No. 841, §1, eff. Jan. 1, 1995]

Art. 2569. A sale with right of redemption is a simulation when the surrounding circumstances show that the true intent of the parties was to make a contract of security. When such is the case, any monies, fruits or other benefit received by the buyer as rent or otherwise may be regarded as interest subject to the usury laws. [Acts 1993, No. 841, §1, eff. Jan. 1, 1995]

Art. 2570. If the seller does not exercise the right of redemption within the time allowed by law, the buyer becomes unconditional owner of the thing sold. [Acts 1993, No. 841, §1, eff. Jan. 1, 1995]

Art. 2571. The period for redemption is peremptive and runs against all persons including minors.

It may not be extended by the court. [Acts 1993, No. 841, §1, eff. Jan. 1, 1995]

Art. 2572. When the thing is immovable, the right of redemption is effective against third persons only from the time the instrument that contains it is filed for registry in the parish where the immovable is located.

When the thing is movable, the right of redemption is effective against third persons who, at the time of purchase, had actual knowledge of the existence of that right. [Acts 1993, No. 841, §1, eff. Jan. 1, 1995]

Art. 2573. [Reserved]

Art. 2574. A buyer under redemption may avail himself of the right of discussion against creditors of the seller. [Acts 1993, No. 841, §1, eff. Jan. 1, 1995]

Art. 2575. The fruits and products of a thing sold with right of redemption belong to the buyer. [Acts 1993, No. 841, §1, eff. Jan. 1, 1995]

Art. 2576. [Reserved]

Art. 2577. The buyer is entitled to all improvements he made on the thing that can be removed when the seller exercises the right of redemption. If such improvements cannot be removed, the buyer is entitled to the enhancement of the value of the thing resulting from the improvements. The buyer is also entitled to the enhancement of the value of the thing resulting from ungathered fruits and unharvested crops.

If the thing sold under right of redemption is naturally increased by accession, alluvion, or accretion before the redeeming seller exercises the right, the increase belongs to the seller. [Acts 1993, No. 841, §1, eff. Jan. 1, 1995]

Art. 2578. During the time allowed for redemption, the buyer must administer the thing sold with the degree of care of a prudent administrator. He is liable to the redeeming seller for any deterioration of the thing caused by the lack of such care. [Acts 1993, No. 841, §1, eff. Jan. 1, 1995]

Arts. 2579-2583. [Reserved]

Art. 2584. If more than one seller concurred in the sale with right of redemption of an immovable, or if a seller has died leaving more than one successor, the exercise of the right of redemption is governed by the rules provided for the division of the action for lesion among multiple sellers, or among successors of the seller or of the buyer. [Acts 1993, No. 841, §1, eff. Jan. 1, 1995]

Arts. 2585-2586. [Reserved]

Art. 2587. A seller who exercises the right of redemption must reimburse the buyer for all expenses of the sale and for the cost of repairs necessary for the preservation of the thing. [Acts 1993, No. 841, §1, eff. Jan. 1, 1995]

Art. 2588. The seller who exercises the right of redemption is entitled to recover the thing free of any encumbrances placed upon it by the buyer. Nevertheless, when the thing is an immovable, the interests of third persons are governed by the laws of registry. [Acts 1993, No. 841, §1, eff. Jan. 1, 1995]

CHAPITRE 11 - DE LA VENTE AVEC FACULTÉ DE RÉMÉRÉ OU DE RACHAT

Art. 2567. Les parties au contrat de vente peuvent convenir que le vendeur a une faculté de rachat, par laquelle il se réserve le droit de reprendre la chose vendue. [Loi de 1993, n˚ 841, §1, en vigueur le 1er janvier 1995.]

Art. 2568. La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme qui excède dix ans lorsque la chose vendue est un immeuble, ou cinq ans lorsqu’elle est un meuble. Si elle a été stipulée pour un terme plus long, elle est réduite à dix ou cinq ans, selon la nature de la chose vendue. [Loi de 1993, n˚ 841, §1, en vigueur le 1er janvier 1995.]

Art. 2569. Il y a simulation de vente avec faculté de rachat lorsque les circonstances montrent que l’intention véritable des parties était de conclure un contrat de sûreté. Dans ce cas, toutes sommes, fruits ou autres bénéfices perçus par l’acheteur, notamment sous forme de loyer, peuvent être considérés comme des intérêts soumis aux lois usuraires. [Loi de 1993, n˚ 841, §1, en vigueur le 1er janvier 1995.]

Art. 2570. Faute par le vendeur d’avoir exercé la faculté de rachat dans le terme prescrit par la loi, l’acheteur demeure propriétaire irrévocable. [Loi de 1993, n˚ 841, §1, en vigueur le 1er janvier 1995.]

Art. 2571. Le délai d’exercice de la faculté de rachat est péremptoire et court contre toutes personnes, même contre le mineur.

Il ne peut être prolongé par le juge. [Loi de 1993, n˚ 841, §1, en vigueur le 1er janvier 1995.]

Art. 2572. Lorsque la chose est un immeuble, la faculté de rachat n’est opposable aux tiers qu’à compter du moment où l’acte qui la contient est déposé pour l’enregistrement dans la paroisse* où l’immeuble se situe.

Lorsque la chose est un meuble, la faculté de rachat est opposable aux tiers qui, au moment de la vente, avaient une connaissance effective de l’existence de cette faculté. [Loi de 1993, n˚ 841, §1, en vigueur le 1er janvier 1995.]

* NdT : La Louisiane a conservé la paroisse comme division territoriale. Celle-ci est l’équivalent du comté dans les autres états.

Art. 2573. [Réservé]

Art. 2574. En cas de rachat, l’acheteur peut opposer le bénéfice de discussion aux créanciers de son vendeur. [Loi de 1993, n˚ 841, §1, en vigueur le 1er janvier 1995.]

Art. 2575. Les fruits et produits de la chose vendue avec faculté de rachat appartiennent à l’acheteur. [Loi de 1993, n˚ 841, §1, en vigueur le 1er janvier 1995.]

Art. 2576. [Réservé]

Art. 2577. Lorsque le vendeur exerce la faculté de rachat, l’acheteur a le droit de reprendre toutes les améliorations apportées à la chose dès lors qu’elles peuvent être enlevées. Si elles ne peuvent l’être, il a le droit de se faire indemniser de l’augmentation de valeur résultant des améliorations. L’acheteur a également le droit de se faire indemniser de l’augmentation de valeur résultant des fruits non collectés et des cultures non récoltées.

Si la chose vendue avec faculté de rachat est augmentée naturellement par accession, alluvion ou relais avant que le vendeur n’exerce son droit, l’augmentation lui appartient. [Loi de 1993, n˚ 841, §1, en vigueur le 1er janvier 1995.]

* NdT. L’art. 499, révisé en 1980, utilise “dereliction” pour désigner les relais, terme que l’on s’attendrait à trouver dans le présent article qui fait ici référence aux moyens d’acquérir la propriété par accession naturelle. Le C. civ. Québec art. 966 traduit les relais par “accretion” (voir aussi C. civ. Fr. art. 557). La traduction par “accroissement,” généralement acceptable pour “accretion” (voir aussi “engraissement”) doit être rejetée car elle désigne un type particulier d’alluvion (C. civ Fr. Art 556).

Art. 2578. Pendant le délai d’exercice de la faculté de rachat, l’acheteur doit apporter à la chose vendue tous les soins d’un administrateur prudent. Il est responsable envers le vendeur exerçant la faculté de rachat pour toute détérioration résultant d’un manque de soins. [Loi de 1993, n˚ 841, §1, en vigueur le 1er janvier 1995.]

Art. 2579-2583. [Réservés]

Art. 2584. Lorsque plusieurs vendeurs ont procédé à la vente d’un immeuble avec faculté de rachat ou lorsqu’un vendeur a laissé plusieurs héritiers, l’exercice de la faculté de rachat est régi par les règles applicables à la division de l’action en rescision pour lésion entre plusieurs vendeurs ou entre les héritiers du vendeur ou ceux de l’acheteur. [Loi de 1993, n˚ 841, §1, en vigueur le 1er janvier 1995.]

Art. 2585-2586. [Réservés]

Art. 2587. Le vendeur qui exerce la faculté de rachat doit rembourser à l’acheteur tous les frais de la vente et le prix des réparations nécessaires à la conservation de la chose. [Loi de 1993, n˚ 841, §1, en vigueur le 1er janvier 1995.]

Art. 2588. Le vendeur qui exerce la faculté de rachat reprend la chose exempte de toutes les charges dont l’acheteur l’aurait grevée. Néanmoins, lorsque la chose est un immeuble, les intérêts des tiers sont régis par les lois sur la publicité foncière. [Loi de 1993, n˚ 841, §1, en vigueur le 1er janvier 1995.]