Louisiana Civil Code

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SECTION 2 - COMMON ENCLOSURES

Art. 673. A landowner who builds first may rest one-half of a partition wall on the land of his neighbor, provided that he uses solid masonry at least as high as the first story and that the width of the wall does not exceed eighteen inches, not including the plastering which may not be more than three inches in thickness. [Acts 1977, No. 514, §1]

Art. 674. The wall thus raised becomes common if the neighbor is willing to contribute one-half of its cost. If the neighbor refuses to contribute, he preserves the right to make the wall common in whole or in part, at any time, by paying to the owner one-half of the current value of the wall, or of the part that he wishes to make common. [Acts 1977, No. 514, §1]

Art. 675. A wall that separates adjoining buildings and is partly on one estate and partly on another is presumed to be common up to the highest part of the lower building unless there is proof to the contrary. [Acts 1977, No. 514, §1]

Art. 676. When a solid masonry wall adjoins another estate, the neighbor has a right to make it a common wall, in whole or in part, by paying to its owner one-half of the current value of the wall, or of the part that he wishes to make common, and one-half of the value of the soil on which the wall is built. [Acts 1977, No. 514, §1]

Art. 677. In the absence of a written agreement or controlling local ordinance the rights and obligations of the co-owners of a common wall, fence, or ditch are determined in accordance with the following provisions. [Acts 1977, No. 514, §1]

Art. 678. Necessary repairs to a common wall, including partial rebuilding, are to be made at the expense of those who own it in proportion to their interests. [Acts 1977, No. 514, §1]

Art. 679. The co-owner of a common wall may be relieved of the obligation to contribute to the cost of repairs by abandoning in writing his right to use it, if no construction of his is actually supported by the common wall. [Acts 1977, No. 514, §1]

Art. 680. The co-owner of a common wall may use it as he sees fit, provided that he does not impair its structural integrity or infringe on the rights of his neighbor. [Acts 1977, No. 514, §1]

Art 681. The co-owner of a common wall may not make any opening in the wall without the consent of his neighbor. [Acts 1977, No. 514, §1]

Art. 682. A co-owner may raise the height of a common wall at his expense provided the wall can support the additional weight. In such a case, he alone is responsible for the maintenance and repair of the raised part. [Acts 1977, No. 514, §1]

Art. 683. The neighbor who does not contribute to the raising of the common wall may at any time cause the raised part to become common by paying to its owner one-half of its current value. [Acts 1977, No. 514, §1]

Art. 684. A landowner has the right to enclose his land. [Acts 1977, No. 514, §1]

Art. 685. A fence on a boundary is presumed to be common unless there is proof to the contrary.

When adjoining lands are enclosed, a landowner may compel his neighbors to contribute to the expense of making and repairing common fences by which the respective lands are separated.

When adjoining lands are not enclosed, a landowner may compel his neighbors to contribute to the expense of making and repairing common fences only as prescribed by local ordinances. [Acts 1977, No. 514, §1]

Art. 686. A ditch between two estates is presumed to be common unless there be proof to the contrary.

Adjoining owners are responsible for the maintenance of a common ditch. [Acts 1977, No. 514, §1]

Art. 687. Trees, bushes, and plants on the boundary are presumed to be common unless there be proof to the contrary.

An adjoining owner has the right to demand the removal of trees, bushes, or plants on the boundary that interfere with the enjoyment of his estate, but he must bear the expense of removal. [Acts 1977, No. 514, §1]

Art. 688. A landowner has the right to demand that the branches or roots of a neighbor's trees, bushes, or plants, that extend over or into his property be trimmed at the expense of the neighbor.

A landowner does not have this right if the roots or branches do not interfere with the enjoyment of his property. [Acts 1977, No. 514, §1]

 

SECTION 3 - RIGHT OF PASSAGE

Art. 689. The owner of an estate that has no access to a public road or utility may claim a right of passage over neighboring property to the nearest public road or utility. He is bound to compensate his neighbor for the right of passage acquired and to indemnify his neighbor for the damage he may occasion.

New or additional maintenance burdens imposed upon the servient estate or intervening lands resulting from the utility servitude shall be the responsibility of the owner of the dominant estate. [Acts 1977, No. 514, §1; Acts 2012, No. 739, §1, eff. Aug. 1, 2012]

Art. 690. The right of passage for the benefit of an enclosed estate shall be suitable for the kind of traffic or utility that is reasonably necessary for the use of that estate. [Acts 1977, No. 514, §1; Acts 2012, No. 739, §1, eff. Aug. 1, 2012]

Art. 691. The owner of the enclosed estate may construct on the right-of-way the type of road, utility, or railroad reasonably necessary for the exercise of the servitude.

The utility crossing shall be constructed in compliance with all appropriate and applicable federal and state standards so as to mitigate all hazards posed by the passage and the particular conditions of the servient estate and intervening lands. [Acts 1977, No. 514, §1; Acts 2012, No. 739, §1, eff. Aug. 1, 2012]

Art. 692. The owner of the enclosed estate may not demand the right of passage or the right-of-way for the utility anywhere he chooses. The passage generally shall be taken along the shortest route from the enclosed estate to the public road or utility at the location least injurious to the intervening lands.

The location of the utility right-of-way shall coincide with the location of the servitude of passage unless an alternate location providing access to the nearest utility is least injurious to the servient estate and intervening lands.

The court shall evaluate and determine that the location of the servitude of passage or utility shall not affect the safety of the operations or significantly interfere with the operations of the owner of the servient estate or intervening lands prior to the granting of the servitude of passage or utility. [Acts 1977, No. 514, §1; Acts 2012, No. 739, §1, eff. Aug. 1, 2012]

Art. 693. If an estate becomes enclosed as a result of a voluntary act or omission of its owner, the neighbors are not bound to furnish a passage to him or his successors. [Acts 1977, No. 514, §1]

Art. 694. When in the case of partition, or a voluntary alienation of an estate or of a part thereof, property alienated or partitioned becomes enclosed, passage shall be furnished gratuitously by the owner of the land on which the passage was previously exercised, even if it is not the shortest route to the public road or utility, and even if the act of alienation or partition does not mention a servitude of passage. [Acts 1977, No. 514, §1; Acts 2012; No. 739, §1, eff. Aug. 1, 2012]

Art. 695. The owner of the enclosed estate has no right to the relocation of this servitude after it is fixed. The owner of the servient estate has the right to demand relocation of the servitude to a more convenient place at his own expense, provided that it affords the same facility to the owner of the enclosed estate. [Acts 1977, No. 514, §1]

Art. 696. The right for indemnity against the owner of the enclosed estate may be lost by prescription. The accrual of this prescription has no effect on the right of passage. [Acts 1977, No. 514, §1]

Art. 696.1. As used in this Section, a utility is a service such as electricity, water, sewer, gas, telephone, cable television, and other commonly used power and communication networks required for the operation of an ordinary household or business. [Acts 2012; No. 739, §1, eff. Aug. 1, 2012]

 

SECTION 2 - DES CLÔTURES MITOYENNES

Art. 673. Le propriétaire qui bâtit le premier peut faire porter la moitié de son mur sur la terre de son voisin, pourvu qu’il utilise des maçonneries solides au moins jusqu’à la hauteur du premier étage et que l’épaisseur entière de ce mur n’excède pas dix-huit pouces, sans y comprendre le revêtement qui ne doit pas avoir plus de trois pouces d’épaisseur. [Loi de 1977, n° 514, §1] à CC 1825, art. 671

Art. 674. Si le voisin veut contribuer pour moitié au coût de construction du mur ainsi édifié, celui-ci devient alors mitoyen. Le voisin qui refuse d’y contribuer, conserve, le droit de rendre le mur mitoyen en tout ou en partie, à tout moment, en payant au propriétaire la moitié de sa valeur actuelle ou la moitié de la portion qu’il veut rendre mitoyenne. [Loi de 1977, n° 514, §1] à CC 1825, art. 680

Art. 675. Sauf preuve contraire, tout mur de séparation entre bâtiments contigus et situé en partie sur un fonds et en partie sur l’autre, est présumé mitoyen jusqu’à la partie la plus élevée du bâtiment inférieur. [Loi de 1977, n° 514, §1]

Art. 676. Lorsqu’un mur de solide maçonnerie est attenant à un autre fonds, le voisin a le droit de le rendre mitoyen, en tout ou en partie, en payant au propriétaire la moitié de la valeur actuelle du mur ou de la portion qu’il veut rendre mitoyenne, et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti. [Loi de 1977, n° 514, §1] à CC 1825, 680

Art. 677. En l’absence d’accord écrit ou de règlement local, les droits et obligations des copropriétaires d’un mur, d’une palissade ou d’un fossé mitoyens sont réglementés par les dispositions suivantes. [Loi de 1977, n° 514, §1]

Art. 678. Les réparations nécessaires du mur mitoyen, y compris sa reconstruction partielle, sont à la charge de ceux à qui il appartient, à proportion des intérêts de chacun. [Loi de 1977, n° 514, §1]

Art. 679. Le copropriétaire d’un mur mitoyen peut être dispensé de l’obligation de contribuer au coût des réparations en abandonnant par écrit le droit de mitoyenneté, pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartienne. [Loi de 1977, n° 514, §1] à CC 1825, art. 675

Art. 680. Le copropriétaire d’un mur mitoyen peut en faire usage à sa convenance, pourvu qu’il n’en altère pas l’intégrité structurelle ou ne porte pas atteinte aux droits de son voisin. [Loi de 1977, n° 514, §1]

Art. 681. Le copropriétaire d’un mur mitoyen n’est pas autorisé à pratiquer des ouvertures dans le mur sans le consentement de son voisin. [Loi de 1977, n° 514, §1]

Art. 682. Le copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen, à ses frais, pourvu que le mur soit en mesure de supporter l’exhaussement. Dans ce cas, il sera seul responsable des travaux d’entretien et des réparations de la partie surélevée. [Loi de 1977, n° 514, §1]

Art. 683. Le voisin qui ne contribue pas à l’exhaussement peut à tout moment en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de sa valeur actuelle. [Loi de 1977, n° 514, §1]

Art. 684. Tout propriétaire a le droit de clore sa propriété. [Loi de 1977, n° 514, §1]

Art. 685. Sauf preuve contraire, toute clôture située à la limite d’une propriété est réputée mitoyenne.

Lorsque deux fonds contigus sont clôturés, le propriétaire peut contraindre ses voisins à contribuer aux dépenses de construction et de réparation des clôtures mitoyennes séparant leurs fonds respectifs.

Lorsqu’ils ne le sont pas, le propriétaire peut contraindre ses voisins à contribuer aux dépenses de construction et de réparation des clôtures mitoyennes conformément aux dispositions règlementaires locales. [Loi de 1977, n° 514, §1]

Art. 686. Sauf preuve contraire, tout fossé entre deux héritages est réputé mitoyen.

L’entretien du fossé mitoyen est à la charge des propriétaires voisins. [Loi de 1977, n° 514, §1]

Art. 687. Sauf preuve contraire, les arbres, buissons et plantes situés à la limite de deux fonds sont réputés mitoyens.

Le voisin a le droit d’exiger l’enlèvement des arbres, buissons et plantes situés à la limite de son fonds qui nuisent à la jouissance de son bien, à charge pour lui d’en supporter la dépense. [Loi de 1977, n°514, §1]

Art. 688. Tout propriétaire a le droit d’exiger que les branches ou racines des arbres, des buissons ou des plantes du voisin, qui s’étendent sur sa propriété soient coupées, aux frais du voisin.

Ce droit n’existe que dans la limite où les racines ou les branches portent atteinte à la jouissance du bien. [Loi de 1977, n°514, §1]

SECTION 3 - DU DROIT DE PASSAGE

Art. 689. Le propriétaire d’un fonds qui n’a aucune issue sur la voie publique ou les réseaux publics peut réclamer un droit de passage sur le fonds voisin situé le plus près de la voie ou du réseau. Il doit compenser son voisin pour le droit de passage acquis et l’indemniser pour le dommage qu’il peut occasionner.

Lorsqu’elles résultent de la servitude d’utilité publique, les charges d’entretien nouvelles ou additionnelles imposées au fonds servant ou aux fonds intermédiaires sont à la charge du propriétaire du fonds dominant. [Loi de 1977, n° 514, §1 ; loi de 2012, n°739, §1, en vigueur le 1er Août 2012]

Art. 690. Le droit de passage en faveur d’un fonds enclavé doit être adapté au type de circulation ou de réseau public raisonnablement nécessaire à l’usage du fonds. [Loi de 1977, n° 514, §1 ; loi de 2012, n° 739, §1, en vigueur le 1er Août 2012]

Art. 691. Le propriétaire du fonds enclavé peut construire sur le droit de passage le type de route, réseau ou chemin de fer raisonnablement nécessaire à l’exercice de la servitude.

Les réseaux traversant le fonds doivent être construits conformément aux normes fédérales et étatiques pertinentes et applicables afin de réduire tout danger résultant du passage et de la condition particulière du fonds servant et des fonds intermédiaires. [Loi de 1977, n° 514, §1 ; loi de 2012, n° 739, §1, en vigueur le 1er Août 2012]

Art. 692. Le propriétaire du fonds enclavé ne peut exiger le passage ou la desserte en quelqu’endroit qu’il veut. Le passage doit être ordinairement pris du côté où le trajet est le plus court, du fonds enclavé à la voie publique ou au réseau public, dans l’endroit le moins dommageable pour les fonds intermédiaires.

L’emplacement des réseaux publics doit coïncider avec celui de la servitude de passage, à moins qu’il n’existe un autre accès vers le réseau le plus proche moins dommageable pour le fonds servant et les fonds intermédiaires.

Avant d’accorder la servitude, le juge devra s’assurer que son emplacement n’affecte pas la sécurité des activités ou ne nuit pas de manière significative aux activités du propriétaire du fonds servant ou des fonds intermédiaires. [Loi de 1977, n° 514, §1 ; loi de 2012, n° 739, §1, en vigueur le 1er août 2012]

Art. 693. Lorsqu’un fonds devient enclavé en raison d’un acte ou d’une omission volontaire de son propriétaire, les voisins ne sont pas tenus de fournir un passage, à celui-ci ou à ses successeurs. [Loi de 1977, n° 514, §1]

Art. 694. Quand suite à un partage ou à une aliénation volontaire du fonds ou d’une partie de celui-ci, le bien partagé ou aliéné devient enclavé, un passage doit être fourni à titre gratuit par le propriétaire du fonds sur lequel le droit de passage était auparavant exercé, et ce même si ce n’est pas le trajet le plus court menant à la voie publique ou au réseau public, et même si l’acte d’aliénation ou de partage ne fait aucune mention d’une servitude de passage. [Loi de 1977, n° 514, §1 ; loi de 2012, n° 739, §1, en vigueur le 1er août 2012]

Art. 695. Une fois l’emplacement de la servitude de passage établi, le propriétaire du fonds enclavé ne peut plus en changer la situation. Le propriétaire du fonds servant a le droit de demander le déplacement de la servitude de passage dans un lieu plus commode, à ses frais, pourvu que le propriétaire du fonds enclavé y trouve la même facilité. [Loi de 1977, n°514, §1] à CC 1825, art. 699

Art. 696. L’action en indemnité contre le propriétaire du fonds enclavé est prescriptible. L’écoulement de cette prescription n’affecte pas le droit de passage. [Loi de 1977, n° 514, §1]

Art. 696.1. Le terme de réseau public, tel qu’utilisé dans la présente section, s’entend de tout service requis pour le fonctionnement d’une activité ménagère ou professionnelle ordinaire, comme l’électricité, l’eau, les égouts, le gaz, le téléphone, la télévision câblée et les autres réseaux électriques et de communications habituellement utilisés. [Loi de 2012, n° 739, §1, en vigueur le 1er août 2012]