Louisiana Civil Code

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TITRE IV - DES SERVITUDES RÉELLES

CHAPITRE 1 - PRINCIPES GÉNÉRAUX  

Art. 646. La servitude réelle est une charge imposée sur un fonds servant en faveur d’un fonds dominant.

Les deux fonds doivent appartenir à des propriétaires différents. [Loi de 1977, n° 514, §1]

Art. 647. Le fonds dominant doit en retirer une utilité, sans qu’il soit nécessaire qu’elle existe au moment de la création de la servitude ; le seul agrément ou avantage futur suffisent pour la validité de celle-ci.

Il n’y a pas de servitude réelle lorsqu’aucune utilité en faveur du fonds dominant ne peut être raisonnablement attendue de la charge imposée. [Loi de 1977, n° 514, §1] à CC 1825, art. 646

Art. 648. Ni la contiguïté ni le voisinage des deux fonds ne sont nécessaires à l’existence de la servitude. Il suffit qu’ils soient situés de façon à ce que l’un puisse retirer utilité de la charge imposée à l’autre. [Loi de 1977, n° 514, §1]

Art. 649. La servitude réelle est un immeuble incorporel. [Loi de 1977, n° 514, §1]

Art. 650. A. La servitude réelle est inséparable du fonds dominant et se transmet avec lui. Le droit d’user de la servitude ne peut être aliéné, loué ou grevé indépendamment du fonds dominant.

B. La servitude réelle suit le fonds servant en quelques mains qu’il passe. [Loi de 1977, n° 514, §1 ; loi de 2004, n° 821, §2, en vigueur le 1er janvier 2005]

Art. 651. Le propriétaire du fonds servant n’a pas d’obligation de faire, mais de ne pas faire ou de souffrir qu’une chose soit faite sur son fonds. Il peut se voir imposer par la loi ou par convention de conserver son bien afin que la servitude puisse être exercée au profit du fonds dominant. Aucuns frais ni charges ne peuvent être exigés du propriétaire du fonds servant ni de ses successeurs à l’occasion de l’aliénation, du louage ou de la constitution de sûreté sur le fonds servant. [Loi de 1977, n° 514, §1 ; loi de 2010, n° 938, §2, en vigueur le 2 juillet 2010]

Art. 652. La servitude réelle est indivisible. Un fonds ne peut avoir pour partie, sur un autre fonds, un droit de passage, un droit de vue ou quelque autre droit de servitude ni en être chargé pour partie.

L’usage de la servitude peut être limité à certains jours ou à certaines heures ; malgré cette limite, la servitude est un droit entier.

La servitude est due à l’intégralité du fonds dominant et à chacune de ses parties. Si le fonds est vendu par portion, chaque acquéreur pourra exercer son droit de servitude en son entier. [Loi de 1977, n° 514, §1] à CC 1825, art. 652

Art. 653. L’utilité résultant de la servitude réelle peut être divisée si elle est susceptible de partage. [Loi de 1977, n° 514, §1] à CC 1825, art. 653

Art. 654. La servitude réelle peut être naturelle, légale, ou volontaire ou conventionnelle. La servitude naturelle dérive de la situation naturelle des lieux. La servitude légale est imposée par la loi et la servitude volontaire ou conventionnelle est établie par acte juridique, prescription ou destination du père de famille. [Loi de 1977, n° 514, §1] à CC 1825, art. 655

 

CHAPITRE 2 - DES SERVITUDES NATURELLES

Art. 655. Les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés, à recevoir les eaux qui en découlent naturellement, sans que la main de l’homme y ait contribué. [Loi de 1977, n° 514, §1] à CC 1825, art. 656

Art. 656. Le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire qui empêche l’écoulement des eaux. Le propriétaire du fonds dominant ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds servant. [Loi de 1977, n° 514, §1] àCC 1825, art. 656

Art. 657. Celui dont la propriété borde une eau courante, peut s’en servir à son passage pour l’irrigation de sa propriété, ou pour d’autres usages. [Loi de 1977, n° 514, §1] à CC 1825, art. 657

Art. 658. Celui dont l’eau traverse l’héritage, soit qu’elle y prenne sa source, soit qu’elle vienne de fonds supérieurs, peut en user dans l’intervalle qu’elle y parcourt. Il ne peut la supprimer ou la détourner, et il est tenu de la rendre, à la sortie de son fonds, à son cours ordinaire. [Loi de 1977, n° 514, §1] à CC 1825, art. 657

 

CHAPITRE 3 - DES SERVITUDES LÉGALES

SECTION 1 - DES LIMITATIONS AU DROIT DE PROPRIÉTÉ

Art. 659. Les servitudes établies par la loi, sont des limitations à la propriété ayant pour objet l’utilité publique ou celle des particuliers. [Loi de 1977, n° 514, §1] à CC 1825, art. 660

Art. 660. Le propriétaire doit entretenir ses bâtiments de manière que leur chute, ou les matériaux qui s’en détachent, ne puissent causer un dommage aux voisins ou aux passants. Il n’est responsable des dommages causés que s’il est prouvé qu’il connaissait ou, en agissant avec une diligence raisonnable, qu’il aurait dû avoir connaissance du vice ou du défaut ayant causé le dommage, que celui-ci aurait pu être évité en agissant avec une diligence raisonnable et qu’il a failli à ce devoir. Le cas échéant, rien dans le présent article n’interdit au juge d’appliquer la règle res ipsa loquitur. [Loi de 1977, n° 514, §1 ; loi de 1996, 1re session extra., no 1, §1, en vigueur le 16 avril 1996] à CC 1825, art. 666

Art. 661. Lorsqu’un bâtiment ou toute autre construction menace ruine, le voisin a une action pour obliger le propriétaire à le faire étayer ou démolir. En cas de danger imminent, le juge peut autoriser le voisin à effectuer les travaux nécessaires dont il aura remboursement par le propriétaire. [Loi de 1977, n° 514, §1] à CC 1825, art. 667

Art. 662. Celui qui édifie près d’un mur, mitoyen ou non, doit prendre toutes les précautions nécessaires pour protéger son voisin d’un quelconque préjudice. [Loi de 1977, n° 514, §1]

Art. 663. Le propriétaire ne peut construire de saillie au-delà des limites de sa propriété. [Loi de 1977, n° 514, §1]

Art. 664. Tout propriétaire doit établir ses toits de manière que les eaux pluviales ne s’écoulent pas sur le fonds de son voisin. [Loi de 1977, n° 514, §1] à CC 1825, art. 694

Art. 665. Les servitudes établies pour l’utilité publique ou communale, ont pour objet l’espace qui doit être laissé par les riverains, pour l’usage public, sur le bord des rivières navigables, et la construction et réparation des levées, chemins et autres ouvrages publics ou communaux. De telles servitudes existent également sur les terrains nécessaires à la construction de levées et autres structures de contrôle des eaux sur la base de l’alignement approuvé par le Corps des ingénieurs de l’armée des États-Unis tel que prévu par la loi, y compris la réparation des levées anti-ouragan.

Tout ce qui concerne cette espèce de servitude, est l’objet de lois ou de règlements particuliers. [Loi de 2006, n° 776, §1] à CC 1825, art. 661

Art. 666. Celui qui, d'après son titre de propriété, doit un chemin public sur le bord d'un fleuve ou d’un cours d’eau, est obligé d’en fournir un autre, sans indemnité si celui qu’il avait déjà fourni vient à être détruit ou emporté.

S’il arrive que ce chemin, sans être emporté, soit tellement gâté ou inondé par le cours d’eau qu’on ne puisse plus y passer, le propriétaire est tenu de donner au public un passage sur ses terres, le plus près possible du chemin inondé, sans pouvoir exiger aucune indemnité à cet égard.

Art. 667. Quoiqu’un propriétaire puisse faire dans son fonds tout ce que bon lui semble, il ne peut cependant y faire d’ouvrage qui ôte à son voisin la liberté de jouir du sien, ou qui lui cause quelque dommage. Toutefois, si l’ouvrage réalisé sur son fonds cause au voisin une perte de jouissance ou un dommage, il n’est responsable que s’il est prouvé qu’il connaissait ou, qu’en agissant avec une diligence raisonnable, il aurait dû savoir que son ouvrage causerait un dommage, qui aurait pu être évité en agissant avec une diligence raisonnable, et qu’il a failli à ce devoir. Le cas échéant, rien dans le présent article n’interdit au juge d’appliquer la règle res ipsa loquitur. Néanmoins, le propriétaire est responsable indépendamment de de sa connaissance ou de sa diligence raisonnable, si le dommage est causé par une activité extrêmement dangereuse. Au sens de cet article, le terme d’activité extrêmement dangereuse est strictement limité au battage des pieux ou à la destruction par explosifs. [Loi de 1996, 1re session extra. n° 1, §1, en vigueur le 16 avril 1996] à CC 1825, art. 663

Art. 668. Quoiqu’on ne puisse faire d’ouvrages dont le bâtiment voisin soit endommagé, chacun a la liberté de faire dans son fonds, ce que bon lui semble, même s’il devait en résulter quelque incommodité pour le voisin.

Ainsi celui qui n’est assujetti à aucune servitude conventionnelle à cet égard, peut élever sa maison aussi haut que bon lui semble, quoique par cette élévation, il ôte les jours de celle de son voisin, parce qu’il ne résulte de ce fait qu’une incommodité et non un dommage réel. à CC 1825, art. 664

Art. 669. Lorsqu’en l’absence de servitude à cet effet, les ouvrages ou matériaux destinés à la manufacture ou toute autre opération causent un inconvénient aux habitants de la maison ou des maisons voisines, en répandant de la fumée ou des odeurs incommodes, l'incommodité est régie par les règlements de police ou les usages locaux.

Art. 670. Quand le propriétaire construit de bonne foi un bâtiment empiétant sur le fonds voisin et que son propriétaire n’adresse aucune plainte dans un délai raisonnable à compter du moment où il a eu connaissance ou aurait dû avoir connaissance de l’empiètement, ou ne le fait qu’après son achèvement substantiel, le juge pourra en autoriser la conservation. Le propriétaire du bâtiment acquiert de ce fait une servitude réelle sur le fonds occupé par le bâtiment moyennant une compensation équivalente à la valeur de la servitude acquise et à tout autre dommage que le voisin a dû supporter. [Loi de 1977, n° 514, §1]

Art. 671. Les autorités paroissiales et municipales pourront adopter des règlements permettant de prévenir la propagation d’un incendie par la destruction de bâtiments.

Les propriétaires dont les biens auront été ainsi détruits auront droit à une indemnisation de la collectivité locale pour la perte occasionnée. [Loi de 1977, n° 514, §1] à CC 1825, art. 668

Art. 672. Les autres servitudes légales sont relatives aux clôtures mitoyennes, telles que les murs, les palissades et les fossés mitoyens, et au droit de passage en faveur des fonds enclavés. [Loi de 1977, n° 514, §1]