TITLE IV - PREDIAL SERVITUDES
CHAPTER 1 - GENERAL PRINCIPLES
Art. 646. A predial servitude is a charge on a servient estate for the benefit of a dominant estate.
The two estates must belong to different owners. [Acts 1977, No. 514, §1]
Art. 647. There must be a benefit to the dominant estate. The benefit need not exist at the time the servitude is created; a possible convenience or a future advantage suffices to support a servitude.
There is no predial servitude if the charge imposed cannot be reasonably expected to benefit the dominant estate. [Acts 1977, No. 514, §1]
Art. 648. Neither contiguity nor proximity of the two estates is necessary for the existence of a predial servitude. It suffices that the two estates be so located as to allow one to derive some benefit from the charge on the other. [Acts 1977, No. 514, §1]
Art. 649. A predial servitude is an incorporeal immovable. [Acts 1977, No. 514, §1]
Art. 650. A. A predial servitude is inseparable from the dominant estate and passes with it. The right of using the servitude cannot be alienated, leased, or encumbered separately from the dominant estate.
B. The predial servitude continues as a charge on the servient estate when ownership changes. [Acts 1977, No. 514, §1; Acts 2004, No. 821, §2, eff. Jan. 1, 2005]
Art. 651. The owner of the servient estate is not required to do anything. His obligation is to abstain from doing something on his estate or to permit something to be done on it. He may be required by convention or by law to keep his estate in suitable condition for the exercise of the servitude due to the dominant estate. A servitude may not impose upon the owner of the servient estate or his successors the obligation to pay a fee or other charge on the occasion of an alienation, lease, or encumbrance of the servient estate. [Acts 1977, No. 514, §1; Acts 2010, No. 938, §2, eff. Jul. 2, 2010]
Art. 652. A predial servitude is indivisible. An estate cannot have upon another estate part of a right of way, or of view, or of any other servitude, nor can an estate be charged with a part of a servitude.
The use of a servitude may be limited to certain days or hours; when limited, it is still an entire right. A servitude is due to the whole of the dominant estate and to all parts of it; if this estate is divided, every acquirer of a part has the right of using the servitude in its entirety. [Acts 1977, No. 514, §1]
Art. 653. The advantages resulting from a predial servitude may be divided, if they are susceptible of division. [Acts 1977, No. 514, §1]
Art. 654. Predial servitudes may be natural, legal, and voluntary or conventional. Natural servitudes arise from the natural situation of estates; legal servitudes are imposed by law; and voluntary or conventional servitudes are established by juridical act, prescription, or destination of the owner. [Acts 1977, No. 514, §1]
CHAPTER 2 - NATURAL SERVITUDES
Art. 655. An estate situated below is the servient estate and is bound to receive the surface waters that flow naturally from a dominant estate situated above unless an act of man has created the flow. [Acts 1977, No. 514, §1; Acts 2017, No. 105, §1, eff. June 12, 2017]
Art. 656. The owner of the servient estate situated below may not do anything to prevent the flow of the water. The owner of the dominant estate situated above may not do anything to render the servitude more burdensome. [Acts 1977, No. 514, §1; Acts 2017, No. 105, §1, eff. June 12, 2017]
Art. 657. The owner of an estate bordering on running water may use it as it runs for the purpose of watering his estate or for other purposes. [Acts 1977, No. 514, §1]
Art. 658. The owner of an estate through which water runs, whether it originates there or passes from lands above, may make use of it while it runs over his lands. He cannot stop it or give it another direction and is bound to return it to its ordinary channel where it leaves his estate. [Acts 1977, No. 514, §1]
CHAPTER 3 - LEGAL SERVITUDES
SECTION 1 - LIMITATIONS ON OWNERSHIP
Art. 659. Legal servitudes are limitations on ownership established by law for the benefit of the general public or for the benefit of particular persons. [Acts 1977, No. 514, §1]
Art. 660. The owner is bound to keep his buildings in repair so that neither their fall nor that of any part of their materials may cause damage to a neighbor or to a passerby. However, he is answerable for damages only upon a showing that he knew or, in the exercise of reasonable care, should have known of the vice or defect which caused the damage, that the damage could have been prevented by the exercise of reasonable care, and that he failed to exercise such reasonable care. Nothing in this Article shall preclude the court from the application of the doctrine of res ipsa loquitur in an appropriate case. [Acts 1977, No. 514, §1; Acts 1996, 1st Ex. Sess., No. 1, §1, eff. April 16, 1996]
Art. 661. When a building or other construction is in danger of falling a neighbor has a right of action to compel the owner to have it properly supported or demolished. When the danger is imminent the court may authorize the neighbor to do the necessary work for which he shall be reimbursed by the owner. [Acts 1977, No. 514, §1]
Art. 662. One who builds near a wall, whether common or not, is bound to take all necessary precautions to protect his neighbor against injury. [Acts 1977, No. 514, §1]
Art. 663. A landowner may not build projections beyond the boundary of his estate. [Acts 1977, No. 514, §1]
Art. 664. A landowner is bound to fix his roof so that rainwater does not fall on the ground of his neighbor. [Acts 1977, No. 514, §1]
Art. 665. Servitudes imposed for the public or common utility relate to the space which is to be left for the public use by the adjacent proprietors on the shores of navigable rivers and for the making and repairing of levees, roads, and other public or common works. Such servitudes also exist on property necessary for the building of levees and other water control structures on the alignment approved by the U.S. Army Corps of Engineers as provided by law, including the repairing of hurricane protection levees.
All that relates to this kind of servitude is determined by laws or particular regulations. [Acts 2006, No. 776, §1]
Art. 666. He who from his title as owner is bound to give a public road on the border of a river or stream, must furnish another without any compensation, if the first be destroyed or carried away.
And if the road be so injured or inundated by the water, without being carried away, that it becomes impassable, the owner is obliged to give the public a passage on his lands, as near as possible to the public road, without recompense therefor.
Art. 667. Although a proprietor may do with his estate whatever he pleases, still he cannot make any work on it, which may deprive his neighbor of the liberty of enjoying his own, or which may be the cause of any damage to him. However, if the work he makes on his estate deprives his neighbor of enjoyment or causes damage to him, he is answerable for damages only upon a showing that he knew or, in the exercise of reasonable care, should have known that his works would cause damage, that the damage could have been prevented by the exercise of reasonable care, and that he failed to exercise such reasonable care. Nothing in this Article shall preclude the court from the application of the doctrine of res ipsa loquitur in an appropriate case. Nonetheless, the proprietor is answerable for damages without regard to his knowledge or his exercise of reasonable care, if the damage is caused by an ultrahazardous activity. An ultrahazardous activity as used in this Article is strictly limited to pile driving or blasting with explosives. [Acts 1996, 1st Ex. Sess., No. 1, §1, eff. April 16, 1996]
Art. 668. Although one be not at liberty to make any work by which his neighbor's buildings may be damaged, yet every one has the liberty of doing on his own ground whatsoever he pleases, although it should occasion some inconvenience to his neighbor.
Thus he who is not subject to any servitude originating from a particular agreement in that respect, may raise his house as high as he pleases, although by such elevation he should darken the lights of his neighbors's [neighbor's] house, because this act occasions only an inconvenience, but not a real damage.
Art. 669. If the works or materials for any manufactory or other operation, cause an inconvenience to those in the same or in the neighboring houses, by diffusing smoke or nauseous smell, and there be no servitude established by which they are regulated, their sufferance must be determined by the rules of the police, or the customs of the place.
Art. 670. When a landowner constructs in good faith a building that encroaches on an adjacent estate and the owner of that estate does not complain within a reasonable time after he knew or should have known of the encroachment, or in any event complains only after the construction is substantially completed the court may allow the building to remain. The owner of the building acquires a predial servitude on the land occupied by the building upon payment of compensation for the value of the servitude taken and for any other damage that the neighbor has suffered. [Acts 1977, No. 514, §1]
Art. 671. Governing bodies of parishes and municipalities are authorized to adopt regulations determining the mode of proceeding to prevent the spread of fire by the destruction of buildings.
When private property is so destroyed in order to combat a conflagration, the owner shall be indemnified by the political subdivision for his actual loss. [Acts 1977, No. 514, §1]
Art. 672. Other legal servitudes relate to common enclosures, such as common walls, fences and ditches, and to the right of passage for the benefit of enclosed estates. [Acts 1977, No. 514, §1]
TÍTULO IV. DE LAS SERVIDUMBRES REALES
CAPÍTULO 1. PRINCIPIOS GENERALES
Art. 646. La servidumbre real grava el predio sirviente en beneficio del predio dominante.
Los predios deben pertenecer a dueños diferentes. [Sec. 1, ley n.o 514 de 1977].
Art. 647. Debe haber un beneficio para el predio dominante, sin que sea necesario que exista al momento en que se constituya la servidumbre; la posible conveniencia o la ventaja futura bastan para que la servidumbre sea válida.
No hay servidumbre real si no se puede esperar razonablemente que la carga impuesta beneficie al predio dominante. [Sec. 1, ley n.o 514 de 1977].
Art. 648. Ni la contigüidad ni la proximidad entre los dos predios son necesarias para la existencia de una servidumbre real. Basta con que los dos predios estén ubicados de tal modo que sea posible que uno obtenga un beneficio del cargo que pese sobre el otro. [Sec. 1, ley n.o 514 de 1977].
Art. 649. La servidumbre real es un bien inmueble incorporal. [Sec. 1, ley n.o 514 de 1977].
Art. 650. A. La servidumbre real es inseparable del predio dominante y se transmite con él. El derecho de usar la servidumbre no puede enajenarse, arrendarse ni gravarse de manera independiente del predio dominante.
B. La servidumbre real continúa como carga sobre el predio sirviente cuando cambia la propiedad. [Sec. 1, ley n.o 514 de 1977; sec. 2, ley n.o 821 de 2004, vigente desde el 1 de enero de 2005].
Art. 651. El dueño del predio sirviente no tiene obligación de hacer nada en particular, sino que debe abstenerse de hacer algo en su predio o permitir que se haga algo en él. El contrato o la ley pueden exigirle que mantenga su predio en condiciones adecuadas para el ejercicio de la servidumbre debida al predio dominante. La servidumbre no puede imponer al dueño del predio sirviente ni a sus sucesores la obligación de pagar cargo alguno en ocasión de la enajenación, el arrendamiento o el gravamen del predio sirviente. [Sec. 1, ley n.o 514 de 1977; sec. 2, ley n.o 938 de 2010, vigente desde el 2 de julio de 2010].
Art. 652. La servidumbre real es indivisible. Un predio no puede tener sobre otro una parte de un derecho de paso o de vista ni de ningún otro tipo de servidumbre, así como tampoco puede estar gravado con una parte de una servidumbre.
El uso de una servidumbre puede estar limitado a ciertos días u horarios; cuando lo esté, conserva de todos modos su naturaleza de derecho completo. La servidumbre corresponde a la totalidad del predio dominante y a todas sus partes; si el predio estuviera dividido, cada uno de los adquirentes de una parte tendrá el derecho de usar la servidumbre en su totalidad. [Sec. 1, ley n.o 514 de 1977].
Art. 653. Si son susceptibles de división, las ventajas resultantes de la servidumbre real pueden dividirse. [Sec. 1, ley n.o 514 de 1977].
Art. 654. La servidumbre real puede ser natural, legal, y voluntaria o convencional. La servidumbre natural surge de la situación natural de los predios. La servidumbre legal es impuesta por la ley. La servidumbre voluntaria o convencional es aquella creada por acto jurídico, prescripción o destino que le dé el dueño. [Sec. 1, ley n.o 514 de 1977].
CAPÍTULO 2. DE LAS SERVIDUMBRES NATURALES
Art. 655. El predio situado más abajo recibirá el agua superficial que fluya naturalmente del predio situado más arriba a menos que la acción del hombre haya originado su curso. [Sec. 1, ley n.o 514 de 1977].
Art. 656. El dueño del predio sirviente no debe hacer nada que evite el flujo del agua. El dueño del predio dominante no debe hacer nada que haga que la servidumbre sea más gravosa. [Sec. 1, ley n.o 514 de 1977].
Art. 657. El dueño de un predio que linda con un curso de agua puede usarla como fluye para regar su predio o para otros fines. [Sec. 1, ley n.o 514 de 1977].
Art. 658. El dueño de un predio por el que corre agua, ya sea que se origine allí o que pase desde tierras más altas, puede usarla en sus tierras mientras pase por ellas. No puede detenerla ni darle otra dirección y está obligado a devolverla a su curso habitual cuando abandona su predio. [Sec. 1, ley n.o 514 de 1977].
CAPÍTULO 3. DE LA SERVIDUMBRE LEGAL
SECCIÓN 1. DE LAS LIMITACIONES A LA PROPIEDAD
Art. 659. La servidumbre legal es una limitación a la propiedad creada por la ley en beneficio del público en general o de personas en particular. [Sec. 1, ley n.o 514 de 1977].
Art. 660. El dueño está obligado a mantener en buen estado su construcción de modo tal que ni su eventual caída ni la de ninguno de sus materiales pueda causar un daño a un vecino o a un transeúnte. Sin embargo, es responsable por los daños solo si se demuestra que sabía o que, ejerciendo un cuidado razonable, debería haber sabido del vicio o defecto que causó el daño, que el daño se podría haber evitado mediante el ejercicio de un cuidado razonable y que omitió ejercer tal cuidado razonable. Ninguna de las disposiciones de este artículo impide que el juez aplique la doctrina de res ipsa loquitur cuando corresponda. [Sec. 1, ley n.o 514 de 1977; sec. 1, ley n.o 25 de 1996, 1.a Ses. Ex., vigente desde el 16 de abril de 1996].
Art. 661. Cuando una edificación o cualquier otro tipo de construcción está en riesgo de desmoronarse, cualquier vecino puede accionar judicialmente para exigirle al dueño que la apuntale o la demuela. Cuando el peligro es inminente, el juez puede autorizar al vecino a hacer las obras necesarias, con derecho a obtener reembolso del dueño. [Sec. 1, ley n.o 514 de 1977].
Art. 662. Quien construye cerca de un muro, común o no, está obligado a tomar todas las medidas de precaución necesarias para proteger a su vecino de todo daño. [Sec. 1, ley n.o 514 de 1977].
Art. 663. El propietario no puede construir salientes más allá de los límites de su predio. [Sec. 1, ley n.o 514 de 1977].
Art. 664. El propietario debe mantener el techo de manera tal que el agua de lluvia no caiga sobre su vecino. [Sec. 1, ley n.o 514 de 1977].
Art. 665. Las servidumbres impuestas a favor de la utilidad pública o común se relacionan con el espacio que se debe dejar para el uso público de propietarios adyacentes en las orillas de ríos navegables y para hacer y reparar diques, caminos y otras obras públicas o comunes. Tales servidumbres también existen sobre los inmuebles necesarios para la construcción de diques y otras estructuras de control del agua conforme a las directivas aprobadas por el Cuerpo de Ingenieros del Ejército de los Estados Unidos de América según lo dispuesto por la ley, lo que incluye la reparación de diques de protección contra huracanes.
Todo lo relativo a este tipo de servidumbre se rige por las leyes o por normas particulares. [Sec. 1, ley n.o 776 de 2006].
Art. 666. Quien está obligado en razón de su calidad de propietario a proporcionar un camino público en la orilla de un río u otro curso de agua debe proporcionar otro camino sin derecho a compensación alguna en caso de que el primero sea destruido o arrastrado.
En caso de que el camino fuera dañado o inundado sin ser arrastrado de manera tal que sea imposible el paso, el propietario está obligado a permitir al público el paso por su predio, tan cerca como sea posible del camino público, sin derecho a obtener compensación alguna por ello.
Art. 667. Si bien el propietario puede hacer con su inmueble lo que desee, no puede hacer ninguna obra sobre él que prive a su vecino de la libertad de goce del propio inmueble o que pueda causarle un daño. Si las obras que hace en su inmueble privan al vecino del goce de su propio derecho o le causan un daño, será responsable por los daños solo cuando se demuestre que sabía o que, ejerciendo un cuidado razonable, debería haber sabido que sus obras causarían un daño, que el daño se podría haber evitado mediante el ejercicio de un cuidado razonable y que omitió ejercer tal cuidado razonable. Ninguna de las disposiciones de este artículo impedirá que el juez aplique la doctrina de res ipsa loquitur cuando corresponda. No obstante, el propietario debe responder por los daños con prescindencia de su conocimiento o de su ejercicio de un cuidado razonable si el daño es causado por una actividad extraordinariamente peligrosa. A los efectos del presente artículo, son actividades extraordinariamente peligrosas exclusivamente el hincado de pilotes o la voladura con explosivos. [Sec. 1, ley n.o 25 de 1996, 1.a Ses. Ex., vigente desde el 16 de abril de 1996].
Art. 668. Si bien no se pueden hacer obras que causen un daño en la construcción del vecino, todos tienen la libertad de hacer en su propio predio lo que deseen, aunque cause alguna molestia al vecino.
Así, quien no está sujeto a una servidumbre creada por un acuerdo particular a tal fin puede elevar su casa tanto como desee, aunque tal elevación oscurezca la casa del vecino, porque este acto solo causa una molestia, pero no un daño real.
Art. 669. Si las obras o los materiales usados para una fábrica u otro tipo de operación causan molestias a quienes están en la misma casa o en las casas vecinas, por la difusión de humo o de olor nauseabundo, y no hay una servidumbre por la que se rijan, la molestia se regirá por los reglamentos de policía o los usos del lugar.
Art. 670. Si un propietario construye de buena fe una edificación que invade un predio adyacente y el propietario de ese predio no se queja dentro de un período razonable después de enterarse o de haber debido enterarse de la invasión, o si se queja solo después de que la edificación está sustancialmente terminada, el juez puede permitir que se mantenga la edificación. El propietario de la edificación adquiere una servidumbre real sobre el predio ocupado por la edificación mediante el pago de una compensación por el valor de la servidumbre tomada y por cualquier otro daño que haya sufrido el vecino. [Sec. 1, ley n.o 514 de 1977].
Art. 671. Los órganos de gobierno de las parroquias y municipalidades están autorizados a aprobar reglamentos por los que se determine el modo de proceder para evitar la difusión de un incendio mediante la destrucción de construcciones.
Cuando se destruya propiedad privada de este modo para combatir un incendio, el dueño debe ser resarcido por la subdivisión política correspondiente por la pérdida sufrida. [Sec. 1, ley n.o 514 de 1977].
Art. 672. Las demás servidumbres legales se refieren a los cercos comunes, como los muros compartidos, las vallas y las zanjas, y al derecho de paso en beneficio de predios sin salida. [Sec. 1, ley n.o 514 de 1977].