Louisiana Civil Code

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SECTION 5 - LESSOR'S WARRANTIES

 

SUBSECTION 1 - WARRANTY AGAINST VICES OR DEFECTS

Art. 2696. The lessor warrants the lessee that the thing is suitable for the purpose for which it was leased and that it is free of vices or defects that prevent its use for that purpose.

This warranty also extends to vices or defects that arise after the delivery of the thing and are not attributable to the fault of the lessee. [Acts 2004, No. 821, §1, eff. Jan. 1, 2005]

Art. 2697. The warranty provided in the preceding Article also encompasses vices or defects that are not known to the lessor.

However, if the lessee knows of such vices or defects and fails to notify the lessor, the lessee's recovery for breach of warranty may be reduced accordingly. [Acts 2004, No. 821, §1, eff. Jan. 1, 2005]

Art. 2698. In a residential lease, the warranty provided in the preceding Articles applies to all persons who reside in the premises in accordance with the lease. [Acts 2004, No. 821, §1, eff. Jan. 1, 2005]

Art. 2699. The warranty provided in the preceding Articles may be waived, but only by clear and unambiguous language that is brought to the attention of the lessee.

Nevertheless, a waiver of warranty is ineffective:

(1) To the extent it pertains to vices or defects of which the lessee did not know and the lessor knew or should have known;

(2) To the extent it is contrary to the provisions of Article 2004; or

(3) In a residential or consumer lease, to the extent it purports to waive the warranty for vices or defects that seriously affect health or safety. [Acts 2004, No. 821, §1, eff. Jan. 1, 2005]

 

SUBSECTION 2 - WARRANTY OF PEACEFUL POSSESSION

Art. 2700. The lessor warrants the lessee's peaceful possession of the leased thing against any disturbance caused by a person who asserts ownership, or right to possession of, or any other right in the thing.

In a residential lease, this warranty encompasses a disturbance caused by a person who, with the lessor's consent, has access to the thing or occupies adjacent property belonging to the lessor. [Acts 2004, No. 821, §1, eff. Jan. 1, 2005]

Art. 2701. The lessor is bound to take all steps necessary to protect the lessee's possession against any disturbance covered by the preceding Article, as soon as the lessor is informed of such a disturbance. If the lessor fails to do so, the lessee may, without prejudice to his rights against the lessor, file any appropriate action against the person who caused the disturbance.

If a third party brings against the lessee an action asserting a right in the thing or contesting the lessee's right to possess it, the lessee may join the lessor as a party to the action and shall be dismissed from the action, if the lessee so demands. [Acts 2004, No. 821, §1, eff. Jan. 1, 2005]

Art. 2702. Except as otherwise provided in Article 2700, the lessor is not bound to protect the lessee's possession against a disturbance caused by a person who does not claim a right in the leased thing. In such a case, the lessee may file any appropriate action against that person. [Acts 2004, No. 821, §1, eff. Jan. 1, 2005]

 

SECTION 6 - PAYMENT OF RENT

Art. 2703. In the absence of a contrary agreement, usage, or custom:

(1) The rent is due at the beginning of the term. If the rent is payable by intervals shorter than the term, the rent is due at the beginning of each interval.

(2) The rent is payable at the address provided by the lessor and in the absence thereof at the address of the lessee. [Acts 2004, No. 821, §1, eff. Jan. 1, 2005]

Art. 2704. If the lessee fails to pay the rent when due, the lessor may, in accordance with the provisions of the Title "Conventional Obligations or Contracts", dissolve the lease and may regain possession in the manner provided by law. [Acts 2004, No. 821, §1, eff. Jan. 1, 2005]

Art. 2705. In the absence of a contrary agreement, the agricultural lessee may not claim an abatement of the rent for the loss of his unharvested crops unless the loss was due to an unforeseeable and extraordinary event that destroyed at least one-half of the value of the crops. Any compensation that the lessee has received or may receive in connection with the loss, such as insurance proceeds or government subsidies, shall be taken into account in determining the amount of abatement. [Acts 2004, No. 821, §1, eff. Jan. 1, 2005]

Art. 2706. When the rent consists of a portion of the crops, then any loss of the crops that is not caused by the fault of the lessor or the lessee shall be borne by both parties in accordance with their respective shares. [Acts 2004, No. 821, §1, eff. Jan. 1, 2005]

 

SECTION 7 - LESSOR'S SECURITY RIGHTS

Art. 2707. To secure the payment of rent and other obligations arising from the lease of an immovable, the lessor has a privilege on the lessee's movables that are found in or upon the leased property.

In an agricultural lease, the lessor's privilege also encompasses the fruits produced by the land. [Acts 2004, No. 821, §1, eff. Jan. 1, 2005]

Art. 2708. The lessor's privilege extends to the movables of the sublessee but only to the extent that the sublessee is indebted to his sublessor at the time the lessor exercises his right. [Acts 2004, No. 821, §1, eff. Jan. 1, 2005]

Art. 2709. The lessor may lawfully seize a movable that belongs to a third person if it is located in or upon the leased property, unless the lessor knows that the movable is not the property of the lessee.

The third person may recover the movable by establishing his ownership prior to the judicial sale in the manner provided by Article 1092 of the Code of Civil Procedure. If he fails to do so, the movable may be sold as though it belonged to the lessee. [Acts 2004, No. 821, §1, eff. Jan. 1, 2005]

Art. 2710. The lessor may seize the movables on which he has a privilege while they are in or upon the leased property, and for fifteen days after they have been removed if they remain the property of the lessee and can be identified.

The lessor may enforce his privilege against movables that have been seized by the sheriff or other officer of the court, without the necessity of a further seizure thereof, as long as the movables or the proceeds therefrom remain in the custody of the officer. [Acts 2004, No. 821, §1, eff. Jan. 1, 2005]

 

SECTION 8 - TRANSFER OF INTEREST BY THE LESSOR OR THE LESSEE

Art. 2711. The transfer of the leased thing does not terminate the lease, unless the contrary had been agreed between the lessor and the lessee. [Acts 2004, No. 821, §1, eff. Jan. 1, 2005]

Art. 2712. A third person who acquires an immovable that is subject to an unrecorded lease is not bound by the lease.

In the absence of a contrary provision in the lease contract, the lessee has an action against the lessor for any loss the lessee sustained as a result of the transfer. [Acts 2004, No. 821, §1, eff. Jan. 1, 2005]

Art. 2713. The lessee has the right to sublease the leased thing or to assign or encumber his rights in the lease, unless expressly prohibited by the contract of lease. A provision that prohibits one of these rights is deemed to prohibit the others, unless a contrary intent is expressed. In all other respects, a provision that prohibits subleasing, assigning, or encumbering is to be strictly construed against the lessor. [Acts 2004, No. 821, §1, eff. Jan. 1, 2005]

SECTION 5 – DES GARANTIES APPORTÉES PAR LE BAILLEUR

SOUS-SECTION 1 – DES GARANTIES CONTRE LES VICES OU DÉFAUTS

Art. 2696. Le bailleur garantit au preneur que la chose est propre à l’usage pour lequel elle a été louée et qu’elle est exempte de tout vice ou défaut qui empêche un tel usage.

Cette garantie s’étend également aux vices et défauts qui surviennent après la livraison de la chose et qui ne sont pas imputables au preneur. [Loi de 2004, n°821, §1, en vigueur le 1er janvier 2005]

Art. 2697. La garantie prévue par l’article précédent inclut également les vices et défauts dont le preneur n’a pas connaissance.

Cependant, si le preneur a connaissance de tels vices ou défauts et qu’il n’en informe pas le bailleur, la réparation pour non-respect de la garantie dont il peut se prévaloir est réduite en conséquence. [Loi de 2004, n°821, §1, en vigueur le 1er janvier 2005]

Art. 2698. Dans le cadre d’un bail d’habitation, la garantie prévue aux articles précédents s’applique à toutes les personnes qui habitent l’immeuble conformément au contrat de bail. [Loi de 2004, n°821, §1, en vigueur le 1er janvier 2005]

Art. 2699. La garantie prévue aux articles précédents peut faire l’objet d’une renonciation, seulement si elle est portée à l’attention du preneur dans un langage clair et sans ambigüité.

Néanmoins, la renonciation à la garantie est sans effet :

(1) Dans la mesure où elle concerne les vices et défauts dont le preneur n’avait pas connaissance et dont le bailleur avait ou aurait dû avoir connaissance.

(2) Dans la mesure où elle est contraire aux dispositions de l’article 2004 ; ou

(3) Dans le cadre d’un bail d’habitation ou d’un bail à la consommation, dans la mesure où elle vise à renoncer à la garantie pour vices ou défauts qui affectent de manière importante la santé ou la sécurité. [Loi de 2004, n°821, §1, en vigueur le 1er janvier 2005]

SOUS-SECTION 2 – DE LA GARANTIE DE JOUISSANCE PAISIBLE

Art. 2700. Le bailleur garantit le preneur du trouble qu’un tiers peut apporter à sa jouissance paisible de la chose louée en faisant valoir un droit de propriété, un droit de jouissance ou tout autre droit sur la chose.

Dans le cadre d’un bail d’habitation, la garantie inclut le trouble causé par un tiers qui, avec le consentement du bailleur, a accès à la chose ou occupe un bien adjacent appartenant au bailleur. [Loi de 2004, n°821, §1, en vigueur le 1er janvier 2005]

Art. 2701. Le bailleur est tenu de prendre toutes les mesures nécessaires aux fins d’assurer le preneur contre tout trouble de jouissance visé à l’article précédent, et ce, dès lors qu’il a connaissance d’un tel trouble. À défaut, le preneur peut, sans préjudice de ses droits à l’encontre du bailleur, intenter une action contre la personne à l’origine du trouble.

Lorsqu’un tiers intente une action contre le preneur en faisant valoir un droit sur la chose ou en contestant le droit de celui-ci sur la chose, le preneur peut se joindre au bailleur en tant que partie à l’instance et doit être mis hors d’instance, s’il l’exige. [Loi de 2004, n°821, §1, en vigueur le 1er janvier 2005]

Art. 2702. Sauf disposition contraire de l’article 2700, le bailleur n’est pas tenu de protéger la possession du preneur du trouble causé par un tiers qui ne fait valoir aucun droit sur la chose louée. Dans un tel cas, le preneur peut intenter toute action appropriée contre ce tiers. [Loi de 2004, n°821, §1, en vigueur le 1er janvier 2005]

SECTION 6 – DU PAIEMENT DU LOYER

Art. 2703. En l’absence de stipulation, d’usage ou de coutume contraire:

(1) Le loyer est dû au début du terme. Si le loyer est payable à intervalles plus brefs, il est dû au début de chaque intervalle.

(2) Le loyer est payable à l’adresse indiquée par le bailleur et, à défaut, à l’adresse du preneur. [Loi de 2004, n°821, §1, en vigueur le 1er janvier 2005]

Art. 2704. Lorsque le preneur ne paie pas le loyer au terme convenu, le bailleur peut, conformément aux dispositions du titre « Des obligations conventionnelles ou des contrats », résilier le contrat de bail et reprendre possession de la chose selon les modalités prévues par la loi. [Loi de 2004, n°821, §1, en vigueur le 1er janvier 2005]

Art. 2705. En l’absence de stipulation contraire, le preneur d’un bail rural ne peut obtenir aucune remise sur le loyer pour la perte de sa récolte sur pied, sauf si celle-ci est due à un événement imprévisible et extraordinaire ayant détruit au moins la moitié de la valeur de la récolte. Toute indemnité que le preneur a perçue ou peut percevoir suite à une telle perte, telles que des indemnités d’assurances ou des subsides gouvernementaux, doit être prise en compte lors de la détermination du montant de la remise. [Loi de 2004, n°821, §1, en vigueur le 1er janvier 2005]

Art. 2706. Lorsque le loyer consiste en une quotité de la récolte, toute perte de récolte qui n’est imputable ni au bailleur ni au preneur doit être supportée par les deux parties à raison de leurs parts respectives. [Loi de 2004, n°821, §1, en vigueur le 1er janvier 2005]

SECTION 7 – DES SÛRETÉS RÉELLES DU BAILLEUR

Art. 2707. Afin d’assurer le paiement du loyer et des autres obligations résultant du bail d’un immeuble, le bailleur a un privilège sur les effets mobiliers du preneur qui se trouvent dans la propriété.

Dans le cadre d’un bail rural, le privilège du bailleur inclut également les fruits produits par le fonds. [Loi de 2004, n°821, §1, en vigueur le 1er janvier 2005]

Art. 2708. Le privilège du bailleur s’étend aux meubles du sous-locataire jusqu’à concurrence de la somme que celui-ci se trouve devoir au sous-bailleur au moment où le bailleur exerce son droit. [Loi de 2004, n°821, §1, en vigueur le 1er janvier 2005]

Art. 2709. Le bailleur a le droit de saisir un meuble appartenant à un tiers s’il se trouve dans la propriété louée, sauf si le bailleur sait qu’il n’est pas la propriété du preneur.

Le tiers peut reprendre possession du meuble en établissant son droit de propriété sur la chose préalablement à la vente judiciaire, et ce, dans les conditions prévues à l’article 1092 du Code de procédure civile. À défaut, le meuble peut être vendu comme s’il était la propriété du preneur. [Loi de 2004, n°821, §1, en vigueur le 1er janvier 2005]

Art. 2710. Le bailleur peut saisir les meubles sur lesquels il a un privilège tant qu’ils se trouvent dans la propriété louée ou dans les quinze jours après qu’ils ont été emportés, s’ils sont encore la propriété du preneur et peuvent être identifiés.

Le bailleur peut faire valoir son privilège sur les biens meubles qui ont été saisis par le shérif ou par tout autre officier de justice, sans qu’une nouvelle saisie soit nécessaire, dès lors que les meubles ou les produits qui en dérivent restent sous la garde de cet officier. [Loi de 2004, n°821, §1, en vigueur le 1er janvier 2005]

SECTION 8 – DU TRANSFERT DE DROIT PAR LE BAILLEUR OU LE PRENEUR

Art. 2711. Sauf stipulation contraire, le transfert de la chose louée ne met pas fin au bail. [Loi de 2004, n°821, §1, en vigueur le 1er janvier 2005]

Art. 2712. Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’un bail non enregistré, le tiers acquéreur n’est pas lié par le bail.

En l’absence de stipulation contraire dans le contrat de bail, le preneur peut agir contre le bailleur pour toute perte résultant du transfert. [Loi de 2004, n°821, §1, en vigueur le 1er janvier 2005]

Art. 2713. En l’absence d’interdiction expresse dans le contrat de bail, le preneur peut sous-louer la chose louée, céder ou grever ses droits sur le bail. À défaut d’expression d’une intention contraire, une clause interdisant l’exercice d’un de ces droits est réputée interdire l’exercice des autres. À tous autres égards, une clause qui interdit de sous-louer, de céder ou de grever doit être interprétée strictement à l’encontre du bailleur. [Loi de 2004, n°821, §1, en vigueur le 1er janvier 2005]